商业管理营运成本
商业营运管理费用非为商业管理中心费用和商业物业费用两大板块，项目建筑面积按10万平方米计算,初步费用总额为6319。288万元/年。
以下为计算明细：
【商业管理中心】商业管理部组织架构图
总公司 \\ 商业管理中心总经理 副总 副总 物业部 行政部 财务部 人事部 市场营销运营部招商中心 营营营娱大餐零文运运运1人，招商主管2人，招商助理3人，文员1人(营运期间,除招商经理和乐员客饮售招商部：人员数量8 人，招商经理及副经理各经主督招户招招理 管 导 商招商文员外商,剩余全部转为营运人员，岗位不变） 专商专专员 员 员 专营运部：人员数量10人，营运经理1人，营运主管4人，营运督导6人，文员1人(招商转营运人员不变，新增加营运员 督导19人,文员1人)
策划部：策划经理1人，助理1人
以上部门费用：费用为人员工资待遇、办公费用、招待费等明细如下
工 资 招商/营运经理/策划经理(3人） 待 招商/营运主管（6人） 遇 招商/营运督导/策划助理(23人） 文员(2人） 办公费用 招待费及差旅费 小合计 合计 管理人员服装费用 项目广告宣传费 岗位 工资待遇（人/月/万元） 0。6 0.45 0。3 0.25 0。5 1 合计（） 1。8万元/月 2。55万元/月 6.9万元/月 0。5万元/月 0.5万元/月 1万元/月 13.25万元/月 1，59万元/年 5.1万元/年 300万元/年 34（人）×0。15万元 总计 4。1万元/年 物业部组织框架及管理费用
一、 步行街物业部组织机构框架如下：
物业管理费用
费用项目 员工工资及福利 公共设施、设备日常运行维修及保养费、水电公摊 绿化管理费 清洁卫生费 安全管理费 办公费 服装费用 费用合计(万元/年) 1003 2181.888 180 15 10。4 12。7 16.2 备注 部分物业管理企业固定资产折旧率 2436 合计 二、 人员配备
5855.188 元泰商业步行街物业部总配备人员216人,其中项目经理1人，客服部11人，工程部33人,安全部74人，环境部97人。 三、 费用核算物业服务的成本核算 1、员工工资和按规定提取的福利费
工资0。3万/月/人×216人×12=777。6万 福利0.2万/月/人×43.5％×216人×12=225。5万2、公共设施、设备日常运行维修及保养费、水电公摊 公共水电费(根据一般情况估算）
计费标准:电费按0。98元/kwh;水费按3元/t (1）电费
照明用电按每平方米18W/㎡，每天使用12小时计算
18W/㎡×12小时×30日×12月×10万㎡÷1000×0.98元/kwh=762。048万元/年 空调用电,按每平方米35W/㎡，每天使用12小时计算
35W/㎡×12小时×30日×5个月×10万㎡×0.98元/kwh ÷1000=617。4万元/年 通风用电按3W/㎡,每天使用12小时计算
3W/㎡×12小时×30日×7个月×10万㎡×0。98元/kwh ÷1000=74万元/年
合计1003万元/年 电梯用电4部直梯，8部扶手电梯，每部功率7。5KW，平均运行负荷50％ 7。5KW×0。5×12部×12小时×30日×12个月×0.98元/kwh=19万元/年 合计总电费为：762.048+617.4+74+19=1472。448万元/年 （2)水费
水费按1万㎡商业用水50吨/天，空调用水120吨/天,商业10万㎡计划 50吨×30日×12个月+120吨×30日×5个月=3360000吨×3元/吨=108万元/年 （3）、设备保养部分
a、空调系统维护费用（制冷面积10万㎡)
维护保养费（含末端装置和水处理），按没平方米4元/㎡/年的维护费 4元/㎡/年×10万㎡=40万元/年 b、其他设备设施维护保养费，每平方米47。43元/㎡/年
47.43元/㎡/年×10万㎡=474。3万元/年 设备保养费小计：514.3万元/年 （4)、设备年检
a、电梯按1000元/年/台 1000元/年/台×12台=12000元/年 b、高压工具仪表检测 3500元/月×12月=42000元/年
c、消防检测 500元/月×12月=6000元/年 d、防雷检测费 833元/月×12月=10000元/年 e、生活水箱水质检测 450元/月×12月= 5400元/年 f、天然气检测 1。7万元/月 ×12月=204000元/年 设备年检费小计:27。94万元/年 （5）、工程工具 1.4万元/月×12月=16。8元/年 （6）、其他不可预见费用 0.2万元/月×12月= 2.4元/年 小计：19.2万元/年
费用合计：2181。888
万元/年
3、绿化管理费
25万平方米×30％×2元/㎡×12个月=180万元/年 4、清洁卫生费
日常清洁:10万平方米×5人/万㎡×150元/人/月×12个月=9万元/年 重大清洁：10万平方米×500元/万㎡/月×12个月=6万元/年 合计15万元/年 5、安全管理费
（1）、岗位器材 按每人2000元计算 70人×2000元/人÷2年=7万元/年 （2）、消防器材按每平方米0。34元计算 0.34元/㎡×10万㎡=3.4万元/年
合计10.4万元/年 6、办公费
低值易耗品:70元/月/人×216人=1.5万元/年 广告策划费用：10万元+1.2万元=11.2万元/年
合计12。7万元/年 7、服装费用
216人×1500元/2年/人=16。2万元/年 8、部分物业管理企业固定资产折旧率 空调折旧费4000万元，按10年折旧 4000万元÷10年=400万元/年 直梯折旧50万元/台，扶梯20万元/年
50万元×4+20万元×8=360万元÷10年=36万元/年
商场装修折旧，按0.1万元/㎡计算
0。1万元/㎡×10万㎡=10000万元÷5年=2000万元
合计2436万元/年
总计5855.188万元/年