二、基准地价表
表2-18 营口市各用途基准地价表
商业用地 级别 一级 二级 三级 四级 五级 基准地价(元/m2) 级别 一级 二级 三级 四级 五级 住宅用地 基准地价(元/m2) 级别 一级 二级 三级 四级 五级 工业用地 基准地价(元/m2) 2420 1963 1356 917 550 1380 958 747 634 495 600 516 385 324 288
三、商业用地宗地地价因素修正
表2-19一级商业用地修正系数指标说明表
修正因素 距商业中心距离（米） 距公交站点距离（米） 距主干道距离 优 <250 <50 <100 <600 距长途客运站距离（米） 基础设施配套状况 距火车站距离（米） 人口密度 临街状况 宗地形状 临街宽度 各项都有充分保证 <600 >30000 两面临街 正方形、长方形 >15 五项有充分保证 600~800 四项有充分保证 800~1000 三项有充分保证 1000~1200 其它 >1200 <15000 不临街 很不规整 <4 较优 250~500 50~100 100~200 600~800 一般 500~750 100~150 200~300 800~1000 较劣 750~1000 150~200 300~400 1000~1200 劣 >1000 >200 >400 >1200 30000~25000 25000~20000 20000~15000 梯形 15~10 一面临街 较规整 10~7 不很规整 7~4
表2-20一级商业用地修正系数表（+18%……-18%）
修正因素 距商业中心距离（米） 距公交站点距离（米） 距主干道距离 优 4.23 2.34 1.44 0.45 1.98 0.45 2.34 1.08 0.54 3.15 较优 2.12 1.17 0.72 0.23 0.99 0.23 1.17 0.54 0.27 1.58 一般 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 较劣 -2.12 -1.17 -0.72 -0.23 -0.99 -0.23 -1.17 -0.54 -0.27 -1.58 劣 -4.23 -2.34 -1.44 -0.45 -1.98 -0.45 -2.34 -1.08 -0.54 -3.15 距长途客运站距离（米） 基础设施配套状况 距火车站距离（米） 人口密度 临街状况 宗地形状 临街宽度
表2-21二级商业用地修正系数指标说明表
修正因素 距商业中心距离（米） 距公交站点距离（米） 距主干道距离 距长途客运站距离（米） 优 <300 <50 <150 <800 各项都有充分保证 <800 >30000 两面临街 正方形、长方形 >15 较优 300~600 50~100 150~300 800~1100 五项有充分保证 800~1100 一般 600~900 100~150 300~450 1100~1400 四项有充分保证 1100~1400 较劣 900~1200 150~200 450~600 1400~1700 三项有充分保证 1400~1700 劣 >1200 >200 >600 >1700 基础设施配套状况 距火车站距离（米） 人口密度 临街状况 宗地形状 临街宽度 其它 >1700 <15000 不临街 很不规整 <4 30000~25000 25000~20000 20000~15000 梯形 15~10 一面临街 较规整 10~7 不很规整 7~4 表2-22二级商业用地修正系数表（+18%……-25%） 修正因素 距商业中心距离（米） 距公交站点距离（米） 距主干道距离 距长途客运站距离（米） 优 4.23 2.34 1.44 0.45 较优 2.12 1.17 0.72 0.23 一般 0 0 0 0 较劣 -2.94 -1.63 -1.00 -0.31 劣 -5.88 -3.25 -2.00 -0.63 基础设施配套状况 距火车站距离（米） 人口密度 临街状况 宗地形状 临街宽度 1.98 0.45 2.34 1.08 0.54 3.15 0.99 0.23 1.17 0.54 0.27 1.58 0 0 0 0 0 0 -1.38 -0.31 -1.63 -0.75 -0.38 -2.19 -2.75 -0.63 -3.25 -1.50 -0.75 -4.38
表2-23三级商业用地修正系数指标说明表
距商业中心距离（米） 距公交站点距离（米） 距主干道距离 距长途客运站距离（米） <400 <50 <200 <900 六项或七基础设施配套状况 项有充分保证 距火车站距离（米） 人口密度 临街状况 宗地形状 临街宽度 <900 >25000 两面临街 正方形、长方形 >15 400~800 50~100 200~400 900~1300 800~1200 100~150 400~600 1300~1700 1200~1600 150~200 600~800 1700~2100 >1600 >200 >800 >2100 五项有充分保证 900~1300 四项有充分保证 1300~1700 三项有充分保证 1700~2100 其它 >2100 <10000 不临街 很不规整 <4 25000~20000 20000~15000 15000~10000 梯形 15~10 一面临街 较规整 10~7 不很规整 7~4
表2-24三级商业用地修正系数表（+25%……-25%）
修正因素 距商业中心距离（米） 距公交站点距离（米） 距主干道距离 距长途客运站距离（米） 基础设施配套状况 距火车站距离（米） 人口密度 临街状况 宗地形状 临街宽度 优 5.88 3.25 2.00 0.63 2.75 0.63 3.25 1.50 0.75 4.38 较优 2.94 1.63 1.00 0.31 1.38 0.31 1.63 0.75 0.38 2.19 一般 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 较劣 -2.94 -1.63 -1.00 -0.31 -1.38 -0.31 -1.63 -0.75 -0.38 -2.19 劣 -5.88 -3.25 -2.00 -0.63 -2.75 -0.63 -3.25 -1.50 -0.75 -4.38 表2-25四级商业用地修正系数指标说明表
修正因素 距商业中心距离（米） 距公交站点距离（米） 距主干道距离 优 <800 <50 <220 <1000 六项或七较优 800~1200 50~100 220~440 1000~1500 一般 1200~1600 100~150 440~660 1500~2000 较劣 1600~2000 150~200 660~880 2000~2500 劣 >2000 >200 >880 >2500 距长途客运站距离（米） 基础设施配套状况 项有充分保证 五项有充分保证 1000~1500 四项有充分保证 1500~2000 三项有充分保证 2000~2500 其它 距火车站距离（米） 人口密度 临街状况 宗地形状 临街宽度 <1000 >25000 两面临街 正方形、长方形 >15 >2500 <10000 不临街 很不规整 <4 25000~20000 20000~15000 15000~10000 梯形 15~10 一面临街 较规整 10~7 不很规整 7~4
表2-26四级商业用地修正系数表（+25%……-30%） 修正因素 距商业中心距离（米） 距公交站点距离（米） 距主干道距离 优 5.88 3.25 2.00 0.63 2.75 0.63 3.25 1.50 0.75 4.38 较优 2.94 1.63 1.00 0.31 1.38 0.31 1.63 0.75 0.38 2.19 一般 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 较劣 -3.53 -1.95 -1.20 -0.38 -1.65 -0.38 -1.95 -0.90 -0.45 -2.63 劣 -7.05 -3.90 -2.40 -0.75 -3.30 -0.75 -3.90 -1.80 -0.90 -5.25 距长途客运站距离（米） 基础设施配套状况 距火车站距离（米） 人口密度 临街状况 宗地形状 临街宽度
表2-27五级商业用地修正系数指标说明表
修正因素 距商业中心距离（米） 距公交站点距离（米） 距主干道距离 优 <1000 <50 <250 <1200 较优 1000~1500 50~100 250~500 1200~1800 一般 1500~2000 100~150 500~750 1800~2300 较劣 2000~2500 150~200 750~1000 2300~2800 劣 >2500 >200 >1000 >2800 距长途客运站距离（米） 五项以上基础设施配套状况 有充分保证 距火车站距离（米） 人口密度 临街状况 宗地形状 临街宽度 <1200 >20000 两面临街 正方形、长方形 >15 1200~1800 三项或四项有充分保证 1800~2300 其它 2300~2800 >2800 <5000 不临街 很不规整 <4 20000~15000 15000~10000 10000~5000 梯形 15~10 一面临街 较规整 10~7 不很规整 7~4
表2-28五级商业用地修正系数表（+30%……-15%） 修正因素 距商业中心距离（米） 距公交站点距离（米） 距主干道距离 优 7.05 3.90 2.40 0.75 3.30 0.75 3.90 1.80 0.90 5.25 较优 3.53 1.95 1.20 0.38 1.65 0.38 1.95 0.90 0.45 2.63 一般 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 较劣 -1.76 -0.98 -0.60 -0.19 -0.83 -0.19 -0.98 -0.45 -0.23 -1.31 劣 -3.53 -1.95 -1.20 -0.38 -1.65 -0.38 -1.95 -0.90 -0.45 -2.63 距长途客运站距离（米） 基础设施配套状况 距火车站距离（米） 人口密度 临街状况 宗地形状 临街宽度
四、商业用地宗地地价个别因素修正 （一）容积率修正
基准地价是代表设定容积率水平下的地价，在进行宗地地价计算时需将基准地价修正到宗地实际容积率水平下的地价。调查不同容积率水平下的地价平均值，得出商业用地容积率修正系数。商业容积率修正系数的计算过程详见商业用地样点容积率修正。
表2-31商业用地容积率修正系数表
容积率 修正 系数 容积率 修正 1 0.746 2 1.180 1.1 0.806 2.1 1.211 1.2 0.860 2.2 1.240 1.3 0.910 2.3 1.268 1.4 0.957 2.4 1.294 1.5 1.000 2.5 1.320 1.6 1.040 2.6 1.345 1.7 1.078 2.7 1.368 1.8 1.114 2.8 1.391 1.9 1.148 2.9 1.413 系数 容积率 修正 系数 容积率 修正 系数 容积率 修正 系数 容积率 修正 系数 3 1.434 4 1.614 5 1.754 6 1.868 3.1 1.455 4.1 1.630 5.1 1.767 3.2 1.475 4.2 1.5 5.2 1.779 3.3 1.494 4.3 1.660 5.3 1.791 3.4 1.513 4.4 1.674 5.4 1.802 3.5 1.531 4.5 1.688 5.5 1.814 3.6 1.548 4.6 1.702 5.6 1.825 3.7 1.566 4.7 1.715 5.7 1.836 3.8 1.582 4.8 1.729 5.8 1.847 3.9 1.599 4.9 1.742 5.9 1.858 商业用地容积率大于6的修正系数以6为准，容积率小于1.0的不做修正。
（二）使用年期修正
法定最高年期地价应该修正到有限年期使用权价格，商业用地法定最高出让年期为40年，商业用地土地还原利率为9.00%，修正系数见下表。
表2-32商业用地使用年期修正系数表
剩余年期 修正系数 剩余年期 修正系数 剩余年期 修正系数 剩余年期 修正系数 剩余年期 修正系数 剩余年期 修正系数 剩余年期 修正系数 1 0.0853 7 0.4679 13 0.6960 19 0.8320 25 0.9131 31 0.9615 37 0.9903 2 0.1635 8 0.5145 14 0.7238 20 0.8486 26 0.9230 32 0.9674 38 0.9938 3 0.2353 9 0.5573 15 0.7493 21 0.8638 27 0.9321 33 0.9728 39 0.9970 4 0.3012 10 0.5966 16 0.7727 22 0.8778 28 0.9404 34 0.9777 40 1.0000 5 0.3616 11 0.6326 17 0.7942 23 0.06 29 0.9480 35 0.9823 6 0.4170 12 0.6657 18 0.8139 24 0.9023 30 0.9550 36 0.9865 （三）宗地用途修正
表2-33商业用地宗地用途修正系数表
商业用地宗地用途修正系数表 指标标准 优 较优 一般 较劣 劣 大型商店、大型商场、指标标准 大型超市、宾馆3星级以上、写字楼3星级以上 说明 修正系数 1.1 批发市场、银行、保险、证券、信托、期中型商店、中型商场、中型超市 餐厅、旅馆、渡假村、运动保健休闲设施、夜总会、歌舞厅、高尔夫球场、心、普通宾馆写字楼饭店、小型商店、小型商场、小型超市 招待所、企业性办公楼、旅行维修网点、照相、理发、洗浴、货、高档饭店、加油站、商业性办公楼、大型洗浴中社、俱乐部 文体、其他 1.05 1 0.95 0.9
五、住宅用地宗地地价因素修正
表2-34一级住宅用地修正系数指标说明表
宗地修正因素 距火车站距离（米） 距主干道距离（米） 距公交车站距离（米） 距商业中心距离（米） 距中小学距离（米） 基础设施配套状况 优 <500 <100 <100 <800 <100 各项都有充分保证 较优 500~800 100~200 100~200 800~1200 100~200 五项有充分保证 20000~18000人口密度 20000~24000 或24000~28000 距医院距离（米） 大气污染 <500 全无 500~1000 夜间无 一般 800~1100 200~300 200~300 1200~1600 200~300 四项有充分保证 18000~16000或28000~32000 1000~1500 夜间无、白天轻微 夜间无、白天轻微 800~1100 东、西 较规整 较劣 1100~1500 300~400 300~400 1600~2000 300~400 三项有充分保证 16000~14000或32000~35000 1500~2000 白天较严重、夜间轻微 白天较严重、夜间轻微 1100~1500 东北、西北 不很规整 劣 >1500 >400 >400 >2000 >400 其它 <14000或>35000 >2000 全天较严重 全天较严重 >1500 北 很不规整 噪声污染 距长途客客运站距离（米） 朝向 宗地形状 全无 <500 南 正方形、长方形 夜间无 500~800 东南、西南 梯形 表2-35一级住宅用地修正系数表（+20%……-20%）
宗地修正因素 距火车站距离（米） 距主干道距离（米） 距公交车站距离（米） 距商业中心距离（米） 距中小学距离（米） 基础设施配套状况 人口密度 距医院距离（米） 大气污染 噪声污染 距长途客客运站距离（米） 朝向 宗地形状 优 1.30 1.30 1.80 2.60 1.80 3.10 1.30 0.70 1.40 1.10 1.20 1.60 0.80 较优 0.65 0.65 0.90 1.30 0.90 1.55 0.65 0.35 0.70 0.55 0.60 0.80 0.40 一般 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 较劣 -0.65 -0.65 -0.90 -1.30 -0.90 -1.55 -0.65 -0.35 -0.70 -0.55 -0.60 -0.80 -0.40 劣 -1.30 -1.30 -1.80 -2.60 -1.80 -3.10 -1.30 -0.70 -1.40 -1.10 -1.20 -1.60 -0.80
表2-36二级住宅用地修正系数指标说明表
宗地修正因素 距火车站距离（米） 距主干道距离（米） 距公交车站距离（米） 距商业中心距离（米） 距中小学距离（米） 基础设施配套状况 优 <700 <150 <100 <1000 <100 各项都有充分保证 20000~24000 <500 全无 较优 700~1100 150~300 100~200 1000~1500 100~200 五项有充分保证 20000~18000或24000~28000 500~1000 夜间无 一般 1100~1500 300~450 200~300 1500~2000 200~300 四项有充分保证 18000~16000或28000~32000 1000~1500 夜间无、白天轻微 夜间无、白天轻微 1100~1500 东、西 较规整 较劣 1500~2000 450~600 300~400 2000~2500 300~400 三项有充分保证 16000~14000或32000~35000 1500~2000 白天较严重、夜间轻微 白天较严重、夜间轻微 1500~2000 东北、西北 不很规整 劣 >2000 >600 >400 >2500 >400 其它 人口密度 <14000或>35000 >2000 全天较严重 全天较严重 >2000 北 很不规整 距医院距离（米） 大气污染 噪声污染 距长途客客运站距离（米） 朝向 宗地形状 全无 <700 南 正方形、长方形 夜间无 700~1100 东南、西南 梯形
表2-37二级住宅用地修正系数表（+20%……-20%）
宗地修正因素 距火车站距离（米） 距主干道距离（米） 距公交车站距离（米） 距商业中心距离（米） 距中小学距离（米） 基础设施配套状况 人口密度 距医院距离（米） 大气污染 噪声污染 距长途客客运站距离（米） 朝向 宗地形状 优 1.30 1.30 1.80 2.60 1.80 3.10 1.30 0.70 1.40 1.10 1.20 1.60 0.80 较优 0.65 0.65 0.90 1.30 0.90 1.55 0.65 0.35 0.70 0.55 0.60 0.80 0.40 一般 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 较劣 -0.65 -0.65 -0.90 -1.30 -0.90 -1.55 -0.65 -0.35 -0.70 -0.55 -0.60 -0.80 -0.40 劣 -1.30 -1.30 -1.80 -2.60 -1.80 -3.10 -1.30 -0.70 -1.40 -1.10 -1.20 -1.60 -0.80
表2-38三级住宅用地修正系数指标说明表 宗地修正因素 距火车站距离（米） 距主干道距离（米） 距公交车站距离（米） 优 <1000 <200 <100 较优 1000~1500 200~400 100~200 一般 1500~2000 400~600 200~300 较劣 2000~2500 600~800 300~400 劣 >2500 >800 >400 距商业中心距离（米） 距中小学距离（米） 基础设施配套状况 <1200 <150 六项或七项有充分保证 20000~24000 <1000 全无 1200~1800 150~300 五项有充分保证 20000~18000或24000~28000 1000~1500 夜间无 1800~2400 300~450 四项有充分保证 18000~16000或28000~32000 1500~2000 夜间无、白天轻微 夜间无、白天轻微 1500~2200 东、西 较规整 2400~3000 450~600 三项有充分保证 16000~14000或32000~35000 2000~2500 白天较严重、夜间轻微 白天较严重、夜间轻微 2200~3000 东北、西北 不很规整 >3000 >600 其它 人口密度 <14000或>35000 >2500 全天较严重 全天较严重 >3000 北 很不规整 距医院距离（米） 大气污染 噪声污染 距长途客客运站距离（米） 朝向 宗地形状 全无 <800 南 正方形、长方形 夜间无 800~1500 东南、西南 梯形
表2-39三级住宅用地修正系数表（+20%……-10%）
宗地修正因素 距火车站距离（米） 距主干道距离（米） 距公交车站距离（米） 距商业中心距离（米） 距中小学距离（米） 基础设施配套状况 人口密度 距医院距离（米） 大气污染 噪声污染 距长途客客运站距离（米） 朝向 宗地形状 优 1.30 1.30 1.80 2.60 1.80 3.10 1.30 0.70 1.40 1.10 1.20 1.60 0.80 较优 0.65 0.65 0.90 1.30 0.90 1.55 0.65 0.35 0.70 0.55 0.60 0.80 0.40 一般 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 较劣 -0.33 -0.33 -0.45 -0.65 -0.45 -0.78 -0.33 -0.18 -0.35 -0.28 -0.30 -0.40 -0.20 劣 -0.65 -0.65 -0.90 -1.30 -0.90 -1.55 -0.65 -0.35 -0.70 -0.55 -0.60 -0.80 -0.40
表2-40四级住宅用地修正系数指标说明表 宗地修正因素 距火车站距离（米） 距主干道距离（米） 距公交车站距离（米） 距商业中心距离（米） 距中小学距离（米） 基础设施配套状况 优 <1400 <220 <100 <1500 <150 六项或七项较优 1400~2000 220~440 100~200 1500~2100 150~300 五项有充分一般 2000~2600 440~660 200~300 2100~2700 300~450 四项有充分较劣 2600~3200 660~880 300~400 2700~3300 450~600 三项有充分劣 >3200 >880 >400 >3300 >600 其它 有充分保证 20000~24000 <500 全无 保证 20000~18000或24000~28000 500~1000 夜间无 保证 18000~16000或28000~32000 1000~1500 夜间无、白天轻微 夜间无、白天轻微 2000~2600 东、西 较规整 保证 16000~14000或32000~35000 1500~2000 白天较严重、夜间轻微 白天较严重、夜间轻微 2600~3200 东北、西北 不很规整 <14000或>35000 >2000 全天较严重 全天较严重 >3200 北 很不规整 人口密度 距医院距离（米） 大气污染 噪声污染 距长途客客运站距离（米） 朝向 宗地形状 全无 <1400 南 正方形、长方形 夜间无 1400~2000 东南、西南 梯形
表2-41四级住宅用地修正系数表（+10%……-10%）
宗地修正因素 距火车站距离（米） 距主干道距离（米） 距公交车站距离（米） 距商业中心距离（米） 距中小学距离（米） 基础设施配套状况 人口密度 距医院距离（米） 大气污染 噪声污染 距长途客客运站距离（米） 朝向 宗地形状 优 0.65 0.65 0.90 1.30 0.90 1.55 0.65 0.35 0.70 0.55 0.60 0.80 0.40 较优 0.33 0.33 0.45 0.65 0.45 0.78 0.33 0.18 0.35 0.28 0.30 0.40 0.20 一般 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 较劣 -0.33 -0.33 -0.45 -0.65 -0.45 -0.78 -0.33 -0.18 -0.35 -0.28 -0.30 -0.40 -0.20 劣 -0.65 -0.65 -0.90 -1.30 -0.90 -1.55 -0.65 -0.35 -0.70 -0.55 -0.60 -0.80 -0.40
表2-42五级住宅用地修正系数指标说明表 宗地修正因素 距火车站距离（米） 距主干道距离（米） 距公交车站距离（米） 距商业中心距离（米） 距中小学距离（米） 基础设施配套状况 优 <1900 <250 <100 <1800 <200 五项以上有充分保证 20000~24000 较优 1900~2500 250~500 100~200 1800~2400 200~400 20000~18000或一般 2500~3200 500~750 200~300 2400~3000 400~600 三项或四项有充分保证 18000~16000或较劣 3200~4000 750~1000 300~400 3000~4000 600~800 16000~14000或劣 >4000 >1000 >400 >4000 >800 其它 <14000或>35000 人口密度 24000~28000 28000~32000 32000~35000 距医院距离（米） 大气污染 <800 全无 800~1600 夜间无 1600~2200 夜间无、白天轻微 夜间无、白天轻微 2500~3200 东、西 较规整 2200~2800 白天较严重、夜间轻微 白天较严重、夜间轻微 3200~4000 东北、西北 不很规整 >2800 全天较严重 全天较严重 >4000 北 很不规整 噪声污染 距长途客客运站距离（米） 朝向 宗地形状 全无 <1900 南 正方形、长方形 夜间无 1900~2500 东南、西南 梯形
表2-43五级住宅用地修正系数表（+10%……-20%）
宗地修正因素 距火车站距离（米） 距主干道距离（米） 距公交车站距离（米） 距商业中心距离（米） 距中小学距离（米） 基础设施配套状况 人口密度 距医院距离（米） 大气污染 噪声污染 距长途客客运站距离（米） 朝向 宗地形状 优 0.65 0.65 0.90 1.30 0.90 1.55 0.65 0.35 0.70 0.55 0.60 0.80 0.40 较优 0.33 0.33 0.45 0.65 0.45 0.78 0.33 0.18 0.35 0.28 0.30 0.40 0.20 一般 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 较劣 -0.65 -0.65 -0.90 -1.30 -0.90 -1.55 -0.65 -0.35 -0.70 -0.55 -0.60 -0.80 -0.40 劣 -1.30 -1.30 -1.80 -2.60 -1.80 -3.10 -1.30 -0.70 -1.40 -1.10 -1.20 -1.60 -0.80 六、住宅用地宗地地价个别因素修正 （一）容积率修正
基准地价是代表设定容积率水平下的地价，在进行宗地地价计算时需将基准地价修正到宗地实际容积率水平下的地价。调查不同容积率水平下的地价平均值，得出住宅用地容积率修正系数。住宅容积率修正系数的计算过程详见住宅用地样点容积率修正。
表2-46住宅用地容积率修正系数表
容积率 修正 系数 容积率 修正 系数 容积率 修正 系数 容积率 修正 系数 容积率 修正 系数 1 0.848 2 1.249 3 1.484 4 1.650 5 1.779 1.1 0.903 2.1 1.277 3.1 1.503 4.1 1.6 1.2 0.954 2.2 1.304 3.2 1.521 4.2 1.678 1.3 1.000 2.3 1.330 3.3 1.539 4.3 1.692 1.4 1.043 2.4 1.355 3.4 1.556 4.4 1.705 1.5 1.083 2.5 1.378 3.5 1.573 4.5 1.718 1.6 1.120 2.6 1.401 3.6 1.5 4.6 1.731 1.7 1.155 2.7 1.423 3.7 1.605 4.7 1.743 1.8 1.188 2.8 1.444 3.8 1.620 4.8 1.756 1.9 1.219 2.9 1.4 3.9 1.635 4.9 1.767 注：住宅用地容积率大于5的修正系数以5为准，容积率小于1.0的普通住宅不做修正。
（二）使用年期修正
法定最高年期地价应该修正到有限年期使用权价格，住宅用地法定最高出让年期为70年，住宅用地土地还原利率为8.00%，住宅用地使用年期修正系数计算过程见住宅用地样点年期修正。
表2-47住宅用地使用年期修正系数表
剩余年期 修正系数 剩余年期 修正系数 剩余年期 修正系数 剩余年期 修正系数 剩余年期 修正系数 剩余年期 修正系数 剩余年期 修正系数 剩余年期 修正系数 1 0.0744 7 0.4184 13 0.6352 19 0.7718 25 0.8579 31 0.9122 37 0.9463 43 0.9679 2 0.1433 8 0.4618 14 0.6626 20 0.71 26 0.8688 32 0.9190 38 0.9507 44 0.9706 3 0.2071 9 0.5020 15 0.6879 21 0.8050 27 0.8788 33 0.9253 39 0.9547 45 0.9731 4 0.2662 10 0.5393 16 0.7114 22 0.8198 28 0.8881 34 0.9312 40 0.9584 46 0.9755 5 0.3209 11 0.5737 17 0.7331 23 0.8335 29 0.68 35 0.9367 41 0.9618 47 0.9776 6 0.3715 12 0.6057 18 0.7532 24 0.8462 30 0.9048 36 0.9417 42 0.99 48 0.9796 剩余年期 修正系数 剩余年期 修正系数 剩余年期 修正系数 剩余年期 修正系数 49 0.9815 55 0.9900 61 0.9954 67 0.9988 50 0.9832 56 0.9911 62 0.9961 68 0.9992 51 0.9848 57 0.9921 63 0.9967 69 0.9996 52 0.9862 58 0.9930 0.9973 70 1.0000 53 0.9876 59 0.9939 65 0.9978 54 0.98 60 0.9947 66 0.9983 （三）宗地用途修正
表2-48住宅用地宗地用途修正系数表 住宅用地宗地用途修正系数表 指标标准 指标标准 说明 修正系数 优 高档小区较优 科研设计、一般 普通住宅、教育、医疗卫生、公寓 1 较劣 工住混合、福利慈善 0.96 劣 宅基地、棚户区、五七楼、旱楼 0.92 住宅、别墅 机关团体 1.4 1.04
七、工业用地宗地地价因素修正
依据《全国工业用地出让最低价标准》（国土资发[2006207]号）文件精神，营口市工业用地最低价为288元/平方米。因此，末级工业用地不允许往下修正。
表2-49一级工业用地修正系数指标说明表
修正因素 距火车站距离（米） 距港口距离(米) 距主干道距离（米） 基础设施配套状况 优 <1000 <1000 <200 较优 一般 较劣 劣 >2500 >2500 >800 1000~1500 1500~2000 2000~2500 1000~1500 1500~2000 2000~2500 200~400 400~600 600~800 各项都有充分保证 主要工业五项有充分保证 主要工业产业集聚区联系紧密区 梯形 较平坦 四项有充分保证 一般工业产业集聚区 较规整 无明显起伏 军事设施用地、使领馆用地、宗教用地、铁路、普通工业用地 三项有充分保证 一般产业联系松散区 不很规整 有明显坡度 其它 产业集聚 产业集聚区 分布区 宗地形状 宗地地形 正方形、长方形 平坦 很不规整 坡度较大 高科技工用途 业用地、公共基础设施用地 仓储用地、港口码头用地 监教场所、水工建筑用地 其它用地 表2-50一级工业用地修正系数表（+10%……-10%） 修正因素 距火车站距离（米） 距港口距离(米) 距主干道距离（米） 基础设施配套状况 产业集聚 宗地形状 宗地地形 用途 优 1.00 1.40 1.80 1.50 1.70 0.80 0.80 1.00 较优 0.50 0.70 0.90 0.75 0.85 0.40 0.40 0.50 一般 0 0 0 0 0 0 0 0 较劣 -0.50 -0.70 -0.90 -0.75 -0.85 -0.40 -0.40 -0.50 劣 -1.00 -1.40 -1.80 -1.50 -1.70 -0.80 -0.80 -1.00 表2-51二级工业用地修正系数指标说明表
修正因素 距火车站距离（米） 距港口距离(米) 距主干道距离（米） 优 <1200 <1200 <220 较优 一般 较劣 劣 >3000 >3500 >880 1200~1800 1800~2400 2400~3000 1200~1900 2000~2700 2700~3500 220~440 440~660 660~880 基础设施配套状况 各项都有充分保证 主要工业五项有充分保证 主要工业产业集聚区联系紧密区 梯形 较平坦 四项有充分保证 一般工业产业集聚区 较规整 无明显起伏 军事设施用地、使领馆用地、宗教用地、铁路、普通工业用地 三项有充分保证 一般产业联系松散区 不很规整 有明显坡度 其它 产业集聚 产业集聚区 分布区 宗地形状 宗地地形 正方形、长方形 平坦 很不规整 坡度较大 高科技工用途 业用地、公共基础设施用地 仓储用地、港口码头用地 监教场所、水工建筑用地 其它用地
表2-52二级工业用地修正系数表（+10%……-20%）
修正因素 距火车站距离（米） 距港口距离(米) 距主干道距离（米） 基础设施配套状况 产业集聚 宗地形状 宗地地形 用途 优 1.00 1.40 1.80 1.50 1.70 0.80 0.80 1.00 较优 0.50 0.70 0.90 0.75 0.85 0.40 0.40 0.50 一般 0 0 0 0 0 0 0 0 较劣 -1.00 -1.40 -1.80 -1.50 -1.70 -0.80 -0.80 -1.00 劣 -2.00 -2.80 -3.60 -3.00 -3.40 -1.60 -1.60 -2.00 表2-53三级工业用地修正系数指标说明表
修正因素 距火车站距离（米） 距港口距离(米) 距主干道距离（米） 基础设施配套状况 优 <1400 <1400 <250 较优 一般 较劣 劣 >3500 >4100 >1000 1400~2100 2100~2800 2800~3500 1400~2300 2300~3200 3200~4100 250~500 500~750 750~1000 六项或七项有充分保证 主要工业产业集聚 产业集聚区 宗地形状 宗地地形 正方形、长方形 平坦 五项有充分保证 主要工业产业集聚区联系紧密区 梯形 较平坦 四项有充分保证 一般工业产业集聚区 较规整 无明显起三项有充分保证 一般产业联系松散区 不很规整 有明显坡其它 分布区 很不规整 坡度较大 伏 军事设施用度 高科技工用途 业用地、公共基础设施用地 仓储用地、港口码头用地 地、使领馆用地、宗教用地、铁路、普通工业用地 监教场所、水工建筑用地 其它用地 表2-54三级工业用地修正系数表（+20%……-15%）
修正因素 距火车站距离（米） 距港口距离(米) 距主干道距离（米） 基础设施配套状况 产业集聚 宗地形状 宗地地形 用途 优 2.00 2.80 3.60 3.00 3.40 1.60 1.60 2.00 较优 1.00 1.40 1.80 1.50 1.70 0.80 0.80 1.00 一般 0 0 0 0 0 0 0 0 较劣 -0.75 -1.05 -1.35 -1.13 -1.28 -0.60 -0.60 -0.75 劣 -1.50 -2.10 -2.70 -2.25 -2.55 -1.20 -1.20 -1.50 表2-55四级工业用地修正系数指标说明表
修正因素 距火车站距离（米） 距港口距离(米) 距主干道距离（米） 优 <1600 <1600 <270 六项或七基础设施配套状况 项有充分保证 主要工业产业集聚 产业集聚区 正方形、长方形 平坦 较优 1600~2400 1600~2700 270~550 五项有充分保证 主要工业产业集聚区联系紧密区 梯形 一般 2400~3200 2700~4000 550~900 四项有充分保证 较劣 3200~4000 4000~5000 900~1200 三项有充分保证 劣 >4000 >5000 >1200 其它 一般工业产业集聚区 一般产业联系松散区 分布区 宗地形状 较规整 无明显起伏 军事设施不很规整 有明显坡度 很不规整 宗地地形 较平坦 坡度较大 高科技工用途 业用地、公共基础设施用地 仓储用地、港口码头用地 用地、使领馆用地、宗教用地、铁路、普通工业用地 监教场所、水工建筑用地 其它用地 表2-56四级工业用地修正系数表（+15%……-10%）
修正因素 距火车站距离（米） 优 1.50 较优 0.75 一般 0 较劣 -0.50 劣 -1.00 距港口距离(米) 距主干道距离（米） 基础设施配套状况 产业集聚 宗地形状 宗地地形 用途 2.10 2.70 2.25 2.55 1.20 1.20 1.50 1.05 1.35 1.13 1.28 0.60 0.60 0.75 0 0 0 0 0 0 0 -0.70 -0.90 -0.75 -0.85 -0.40 -0.40 -0.50 -1.40 -1.80 -1.50 -1.70 -0.80 -0.80 -1.00 表2-57五级工业用地修正系数指标说明表
修正因素 距火车站距离（米） 距港口距离(米) 距主干道距离（米） 基础设施配套状况 优 <1800 <2000 <300 较优 一般 较劣 劣 >4500 >6000 >1700 1800~2700 2700~3600 3600~4500 2000~3200 3200~4500 4500~6000 300~600 600~1200 1200~1700 五项以上有充分保证 主要工业产业集聚 产业集聚区 宗地形状 宗地地形 正方形、长方形 平坦 主要工业产业集聚区联系紧密区 梯形 较平坦 三项或四项有充分保证 一般工业产业集聚区 较规整 无明显起伏 军事设施用地、使领馆用地、宗教用地、铁路、普通工业用地 一般产业联系松散区 不很规整 有明显坡度 分布区 其它 很不规整 坡度较大 高科技工用途 业用地、公共基础设施用地 仓储用地、港口码头用地 监教场所、水工建筑用地 其它用地
表2-58五级工业用地修正系数表（+10%……-10%）
修正因素 距火车站距离（米） 距港口距离(米) 距主干道距离（米） 基础设施配套状况 产业集聚 宗地形状 宗地地形 用途 优 1.00 1.40 1.80 1.50 1.70 0.80 0.80 1.00 较优 0.50 0.70 0.90 0.75 0.85 0.40 0.40 0.50 一般 0 0 0 0 0 0 0 0 较劣 -0.50 -0.70 -0.90 -0.75 -0.85 -0.40 -0.40 -0.50 劣 -1.00 -1.40 -1.80 -1.50 -1.70 -0.80 -0.80 -1.00
八、工业用地宗地地价个别因素修正 （一）使用年期修正
法定最高年期地价应该修正到有限年期使用权价格，工业用地法定最高出让年期为50年，工业用地土地还原利率为7.00%，修正系数见下表。
表2-59工业用地使用年期修正系数表
剩余年期 修正系数 剩余年期 修正系数 剩余年期 修正系数 剩余年期 修正系数 剩余年期 修正系数 剩余年期 修正系数 剩余年期 修正系数 剩余年期 修正系数 剩余年期 修正系数 1 0.0677 7 0.3905 13 0.6056 19 0.74 25 0.8444 31 0.9081 37 0.9505 43 0.9787 49 0.9975 2 0.1310 8 0.4327 14 0.6337 20 0.7676 26 0.8569 32 0.91 38 0.9560 44 0.9824 50 1.0000 3 0.1902 9 0.4721 15 0.6600 21 0.7851 27 0.8686 33 0.9241 39 0.9612 45 0.9859 4 0.2454 10 0.50 16 0.6845 22 0.8015 28 0.8795 34 0.9314 40 0.9660 46 0.91 5 0.2971 11 0.5434 17 0.7074 23 0.8168 29 0.86 35 0.9382 41 0.9705 47 0.9921 6 0.3454 12 0.5755 18 0.72 24 0.8311 30 0.92 36 0.9445 42 0.9748 48 0.9949
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